Progettazione​ architettonica, catasto e cantiere
Gli interventi edilizi si distinguono in due categorie: opere che possono essere eseguite in edilizia libera, cioè senza la presentazione di alcuna pratica edilizia (ma che devono comunque rispettare le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e tutte le normative di settore) ed opere la cui realizzazione richiede l’ottenimento di un titolo abilitativo mediante la presentazione di una o più pratiche edilizie.
Le pratiche edilizie consistono in un insieme di relazioni tecniche ed elaborati grafici che vengono presentati mediante idonea modulistica agli enti competenti: in particolare ai Comuni e alle Soprintendenze per l’archeologia, le belle arti e il paesaggio. La necessità di presentare o meno la pratica edilizia dipende da molti fattori, quali: la natura dell’intervento che si intende realizzare, la presenza di vincoli di carattere paesaggistico, archeologico, storico o artistico sugli immobili oggetto dell’intervento, particolari disposizioni normative di carattere locale. È pertanto opportuno rivolgersi ad un professionista esperto, che sia in grado di valutare correttamente caso per caso quali siano gli obblighi normativi e quali siano le modalità di presentazione delle pratiche.
L’attività edilizia libera riguarda, a titolo esemplificativo ma non esaustivo, interventi di rifacimento, sostituzione o riparazione di: intonaci, pavimentazioni, manti di copertura dei tetti, infissi, inferriate e ringhiere, controsoffitti e impianti, nonché interventi di nuova installazione di: controsoffitti, impianti antincendio, impianti di climatizzazione, pompe di calore di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW, ascensori, rampe, servoscala, impianti idrici, serre mobili stagionali, impianti fotovoltaici e solari termici a servizio degli edifici. Fanno eccezione alcuni casi di interventi su immobili vincolati ai sensi del D. Lgs 42/2004 e s.m.i. (“Codice dei beni culturali e del paesaggio”) che, pur rientrando nelle categorie precedenti, richiedono comunque l’ottenimento di un titolo abilitativo.
Pratiche edilizie: le tipologie di intervento asseverabili
Tutte le altre tipologie di interventi edilizi richiedono la presentazione di una o più pratiche agli enti competenti. Se per interventi di modesta entità sarà sufficiente presentare una CILA (Comunicazione di inizio lavori asseverata) ed i lavori potranno essere iniziati il giorno stesso in cui viene presentata la pratica, per interventi che riguardino le parti strutturali dell'edificio o i prospetti o la demolizione e ricostruzione del fabbricato, sarà necessario presentare una SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività) ed attendere 30 giorni prima di poter dare inizio ai lavori. Infine per interventi particolarmente ingenti, che implichino: una nuova costruzione, l’ampliamento volumetrico di un fabbricato esistente (anche a seguito di demolizione e ricostruzione) o la modifica della sagoma, della volumetria o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio, sarà necessario, a seconda dei casi, presentare una SCIA alternativa al Permesso di Costruire, che richiede un’attesa di 30 giorni prima di poter dare inizio ai lavori, o un Permesso di Costruire. Il Permesso di costruire deve essere rilasciato dal Comune, pertanto non è sufficiente depositare la pratica, ma è necessario attenderne l’approvazione.
Si ricorda che, se le opere in progetto comportano una nuova edificazione, l’ampliamento di fabbricati esistenti, il recupero di sottotetti, il recupero di seminterrati o simili, la pratica edilizia sarà onerosa, cioè comporterà il pagamento di contributi di costruzione e/o oneri di urbanizzazione, in funzione della tipologia di intervento. Se alcune opere vengono realizzate in difformità rispetto alla pratica edilizia presentata, nella maggior parte dei casi è possibile sanare l’abuso presentando una CILA, una SCIA o un Permesso di Costruire in sanatoria e pagando le relative sanzioni. Per taluni interventi da realizzare in aree o su immobili gravati da vincolo paesaggistico, archeologico, storico o artistico, prima di poter presentare la pratica edilizia (CILA, SCIA, SCIA Alternativa o Permesso di Costruire), sarà necessario ottenere l’Autorizzazione paesaggistica o l’Autorizzazione paesaggistica semplificata; a tal fine sarà necessario presentare una pratica apposita presso il Comune ed attendere il rilascio dell’autorizzazione. Si ricorda inoltre che, per interventi che riguardino le parti strutturali dei fabbricati, quali gli interventi di ampliamento, sopraelevazione, demolizione e ricostruzione o di nuova edificazione, sarà altresì necessario presentare in Comune le pratiche relative alle opere strutturali (Denuncia delle opere in cemento armato, Deposito sismico o Autorizzazione sismica, a seconda della tipologia di intervento).
Per tutti gli interventi che richiedono la presentazione di una SCIA, una SCIA alternativa o il rilascio di un Permesso di Costruire, sarà necessario nominare uno o più tecnici che seguano i lavori. Il loro compito sarà tutelare la buona riuscita dell'intervento, assicurare il rispetto di tutto quanto previsto nelcapitolato dei lavoriredatto dal progettista, garantire che l'impresa adotti dei comportamenti corretti nei confronti del committente. In funzione della tipologia di intervento, sarà necessario nominare una o più delle seguenti figure: - Direttore dei Lavori, - Direttore dei lavori strutturali, - Coordinatore per la sicurezza in fase di progettazione e di esecuzione.
La fine lavori
In funzione della natura dell'intervento, dopo l'ultimazione dei lavori sarà necessario procedere con una o più delle seguenti attività tecniche: - comunicazioni di fine lavori, - collaudi, - redazione di certificazioni energetiche, - deposito della Segnalazione certificata di Agibilità dell'immobile, - predisposizione e deposito di pratiche catastali.
Lo studio Pascale si occupa con competenza di tutte le fasi degli interventi, dalla progettazione alla fase di realizzazione dei lavori. Inoltre, in qualità di Coordinatore per la Sicurezza abilitato, l'Ing. Pascale può seguire in autonomia tutte le attività di cantiere, con conseguente ottimizzazione dei costi per la committenza.
